Les parcs d'activités et les petits immeubles Light-Industrial connaissent une croissance exceptionnelle. Avec 212 millions d'euros au premier trimestre, ils affichent, selon Savills, une hausse de 206 % par rapport à l'année précédente et se démarquent ainsi clairement des immeubles logistiques de type « big box ». Il est important de ne pas se limiter aux chiffres agrégés du marché de l’immobilier logistique et industriel, mais de s’intéresser également aux différents types d’affectation.
Parallèlement, le marché locatif reste dynamique. BNP Paribas Real Estate fait état, pour le premier trimestre 2026, d’un volume de locations de 1,5 million de m², soit une hausse de 30 % pour l’ensemble du segment. Les utilisateurs s’assurent des surfaces, adaptent leurs structures et investissent dans leurs sites. La demande opérationnelle est bien présente.
Il en résulte une configuration caractéristique de cette phase. D’un côté, un marché des utilisateurs stable, voire en croissance. De l’autre, un marché de l’investissement qui ne répartit pas les capitaux de manière diffuse, mais les oriente de manière ciblée vers des types de produits qui reflètent directement cette demande.
Les parcs d’activités en sont un exemple typique. Plusieurs locataires, des surfaces de tailles variées, des possibilités d’utilisation flexibles et une base de rendement plus large répondent ici à une demande qui a précisément besoin de ces caractéristiques.
Cela est particulièrement visible dans le secteur Light-Industrial à petite échelle, entre 200 et 1 000 m². Ces surfaces sont indispensables sur le plan opérationnel pour de nombreuses entreprises. La production, les services, les ateliers ou la logistique des pièces détachées ne peuvent pas être délocalisés à volonté. Dans le même temps, c’est précisément là que les nouvelles constructions font défaut, et l’offre reste limitée. Avec les « Hanse Gewerbehöfe », on voit naître un produit qui répond exactement à ce besoin.
Lorsque la demande se heurte à une offre limitée et que les capitaux affluent de manière sélective vers les secteurs où l’utilisation est la plus stable, l’équilibre du marché se modifie.
Pour les investisseurs, cela signifie : moins se concentrer sur l’ensemble du segment, et davantage sur la qualité et la fonctionnalité des structures immobilières individuelles. Des Cashflows diversifiés, plusieurs locataires et des concepts d’espaces adaptables passent au premier plan.
Cette divergence sur le marché de l’investissement n’est donc pas une contradiction. Elle traduit un glissement au sein de la classe d’actifs, et c’est précisément là que réside l’évolution réelle de cette phase du marché.
